Специальный отчет: высокая стоимость доступного жилья

На сегодняшнем языке термин «доступное жилье» обычно относится к жилью, субсидируемому налогоплательщиками. Это жилье построено с использованием средств, привлеченных от продажи низкодоходных жилищных налоговых кредитов (LIHTC), облигаций, освобожденных от налогов, CDBG (гранты на развитие сообщества) и фондов FHLB (Federal Home Loan Bank), чтобы назвать несколько. Часто, особенно в реабилитации уже существующих проектов по доступному жилью, арендная плата также субсидируется ваучерами по разделу 8 или проектной программой раздела 8 «Помощь в жилищной помощи» (HAP), предоставленной Департаментом жилищного строительства и городского развития Соединенных Штатов (HUD) .

. Поскольку эта статья касается высокой стоимости доступного жилья, тем более, что она напрямую связана с налогоплательщиком, в центре внимания статьи будет краткое объяснение LIHTC и Section 8 в качестве фона, объясняющего, почему предоставление жилье является чем угодно, но доступным для налогоплательщиков. Разумеется, можно глубже и глубже рассуждать о том, действительно ли существует потребность в субсидируемом жилье или не будет ли невидимая рука рынка удовлетворять потребность через простые предложения и спрос. Другие могут утверждать, что, как общество, мы должны принять морально соответствующие меры для обеспечения нуждающихся. Несмотря на то, что это важные темы по вопросу о доступном жилье, оно далеко не ограничивается средствами и объемом одной статьи.

Доступное жилищное финансирование: краткая история [19659002]. Программа LIHTC была создана в 1986 году и регулируется в соответствии с разделом 46 внутреннего налогообложения. Каждый год IRS распределяет установленную сумму LIHTC каждому государству, основанному на населении этого штата. В 2011 году ожидается, что эта сумма составит 2,15 доллара США на одного жителя, поэтому такое государство, как Нью-Йорк, получит большее распределение LIHTC, чем такое государство, как Аризона, у которого меньше населения. Государства, в свою очередь, проводят один или два высококонкурентных раунда финансирования в год, в течение которых разработчики представляют свои проекты в надежде получить LIHTC, которые затем могут продать внешнему инвестору за копейки за доллар и повысить справедливость для своего проекта. В обмен на LIHTC проект, по мандату правительства, должен поддерживать арендную плату, доступную для жителей, составляющую не более 60% медианного дохода (AMI), в то же время ограничивая арендаторов выплачивать не более 30% от их валового ежемесячного доход (GMI) по отношению к аренде.

Раздел 8, в отличие от его коллеги LIHTC, прямо субсидирует арендные платежи, сделанные либо от имени арендатора независимо от местонахождения жилья (ваучер 8-го уровня), либо непосредственно в жилищном проекте (проект Раздел 8 или HAP). Важно отметить, что многие проекты получают контракты HAP по разделу 8 в дополнение к LIHTC. Контракт HAP (Housing Assistance Plan) гарантирует, что имущество собирает арендную плату, равную арендной плате за рыночную ставку, выплачивая разницу между тем, что может позволить себе резидент, и рыночной арендной платой. Контракт HAP присваивается собственности, так что, когда один из арендаторов выезжает, следующий арендатор все еще получает субсидию на аренду. Ваучер в разделе 8, в отличие от HAP, является переносным ваучером, который резидент сохраняет и может использовать в своем жилье по выбору.

Вдали от государственных субсидий «гетто» 1970-х годов качество разработки современного доступного жилья значительно улучшилось и в настоящее время практически неотличим от жилищного строительства с рыночной ставкой; однако стоимость разработки доступного жилья по-прежнему намного превышает стоимость жилья на рынке. Чтобы понять переменные затрат между доступным и рыночным жилищным фондом, важно взглянуть на различные структуры финансирования развития, используемые обоими и как эти издержки могут различаться.

Доступное жилищное финансирование сегодня ]

Разработчики и банковские андеррайтеры определяют допустимый первый ипотечный долг путем расчета потенциальных доходов и расходов собственности. Исходя из этих сумм и преобладающей процентной ставки по долгу, финансирующие организации могут определять ежемесячный платеж по ипотеке, который может быть обслужен (оплачен) имуществом. В результате того, что правительство санкционировало 30% -ную лимитировку арендной платы арендатора, рассчитанную на основе GMI (валовой ежемесячный доход), из этого следует, что собственность владельца доступного жилья будет иметь значительно меньший доход, чем ее коллеги по рыночным ставкам. Кроме того, государственные и местные агентства часто требуют от владельца предоставления вспомогательных услуг резидентам, что увеличивает эксплуатационные расходы и снова уменьшает сумму задолженности, которая может быть поддержана. Если типичная 100-квартирная доступная квартирная собственность собирает 400 долл. США за штуку в месяц в среднем по сравнению с рыночной стоимостью и имеет дополнительные расходы в размере 100 долл. США / шт. В месяц, это в конечном итоге переводит на 600 000 долл. США за меньшую сумму долга, которая в противном случае могла бы пойти на развитие собственности .

Капитал, в отличие от долга, требуется кредиторами, чтобы владелец имел «кожу в игре» (как говорится) или несет финансовую ответственность за свой продукт. Собственный капитал по проекту рыночной ставки предоставляется владельцем или инвесторами. По проекту доступного жилья справедливость приобретается владельцем через продажу LIHTC внешнему инвестору. Эти LIHTC покупаются всего за 50 центов за доллар до середины 80-процентного диапазона в зависимости от рыночных условий. Например, инвестор может заплатить 65 центов за доллар за LIHTC стоимостью 10 миллионов долларов США общей стоимостью 6,5 миллионов долларов. В свою очередь, этому инвестору разрешено уменьшить свои налоговые обязательства на основе доллара за доллар посредством использования LIHTC. Его полезно отметить, что инвестор для этого примера может использовать только 1/10 от общего объема налоговых кредитов, выкупленных в год в течение 10 лет, для компенсации налогооблагаемого дохода. Тем не менее, бремя расходов на проект полностью рождается и выплачивается на оборотных сторонах налогоплательщиков, чьи деньги используются для развития.

Доступные расходы на строительство и пример строительства жилья [19659002] Более высокие затраты на строительство, за вычетом сокращения задолженности и возможностей для финансирования акционерного капитала, являются изнурительным признаком развития доступного жилья. Рост затрат на строительство реализуется по-разному во время разработки. Например, проекты с доступным жильем, в отличие от их конкурентов на рынке, вынуждены соблюдать федеральные законы Дэвиса-Бэкона о трудовой заработной плате. Хотя заработная плата Дэвиса-Бэкона не является союзом как таковым, они увеличивают затраты на строительство на 20% выше рынка. Кроме того, затраты увеличиваются из-за меньшей конкуренции между субподрядчиками. Например, многие финансирующие агентства не будут финансировать проекты, если разработчик в качестве «справедливости» не нанимает субподрядчиков, принадлежащих меньшинствам или женщинам, в отличие от субподрядчика, который обеспечивает наиболее квалифицированную ставку.

Если сокращение финансирования и произвольно более высокие затраты на строительство были недостаточными, проекты с доступным жильем обременены исключительно высокими судебными издержками, которые могут набирать сотни тысяч долларов в результате структурирования нескольких заметок и работы над руководящими принципами финансовых учреждений (которые часто несовместимы с друг друга). Учетные сборы также значительно выше, чтобы сертифицировать затраты, которые соответствуют налоговым кредитам, а сами финансирующие агентства взимают плату за услуги как за строительство, так и за контроль над активами. Список увеличенных издержек может продолжаться, однако приведенные выше ссылки достаточно для вас, читателя, понять, что вероломство правил и положений не только влияет на затраты на разработку, но, самое главное, сводится к конфискации денег налогоплательщика , Это не неслыханно, поскольку дефицит финансирования на 100 единиц развития превысит 3 миллиона долларов.

Пример 100-этажной квартиры выше выше стоил налогоплательщику 10 миллионов долларов США в безнадежных налоговых поступлениях (финансирование LITHC) и 3 миллиона долларов США на местные потраченные средства из-за произвольно возросших расходов на строительство и сокращения поддерживаемой задолженности. Наконец, если у этого имущества есть контракт по HAP 8-й секции, который платит владельцу 400 долл. США за штуку в месяц (разница между доступной и рыночной арендной платой), это будет стоить плательщику налога еще 480 000 долл. США в год при ежегодном индексе потребительских цен (ИПЦ)

Заключение

Если обеспечить экономическое, качественное жилье для работающих бедных является нашей целью, то сколько из них будет оставаться бездомным из-за к беспорядочным правилам и расходам, предусмотренным как федеральными, так и местными правительствами? Кроме того, почему бы не взять все деньги, которые были потрачены впустую, и значительно расширить программу ваучера на основе арендатора раздела 8? Пусть арендаторы решают, где и как они хотят жить. Если проект является подпунктом, это довольно безопасное предположение, что арендаторы будут перемещаться в другом месте. Все эти вопросы сводятся к одному выводу; «доступное жилье» — оурвельское оксюмороническое прозвище, используемое для запутывания бюрократической щедрости и государственных отходов, которые оно предназначалось для сокрытия.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *