Что лучше — контракт на дело или вариант лизинга?

Контракт на дело также известен как договор аренды земли или договора купли-продажи. Это просто соглашение или договор между продавцом недвижимости и покупателем, если в собственности не передано покупателю до тех пор, пока условия контракта не будут выполнены. Звучит очень прямо, и это исключает тот факт, что права продавца становятся вопросом, если покупатель по умолчанию не выполнил контракт.

Различные государства регулируют земельный контракт по-разному, и несколько штатов не допускают их использования вообще. Это не отражается на земельном контракте, а только на размышлениях и опыте законодателей в этих государствах.

Таким образом, процесс выглядит следующим образом: продавец хочет продать недвижимость и в целях финансирования или для целей увеличения капитала, он хочет, чтобы покупатель заплатил за имущество в течение длительного периода. Этот способ рассрочки платежей, возможно, снизит его прирост капитала или в финансовой ситуации, позволит покупателю, который не может получить финансирование, чтобы жить в собственности и покупать его в течение длительного периода, или пока он не сможет получить обычное финансирование, чтобы заменить продавца & # 39. Финансирование.

Этот тип контракта часто используется, когда покупатель хочет знать, что он получает право собственности на имущество, поскольку он платит деньги продавцу. Альтернативой будет продавец предоставить покупателю вариант аренды для покупки недвижимости. В этом случае покупатель будет только арендатором в собственности, и он действительно приобретет его когда-нибудь в будущем. В некоторых случаях покупателям может не нравиться тот контроль, который утерян, если у него нет дела на свое имя, и они могут отказаться от оплаты аренды вместо ипотеки.

Вариант аренды может быть одним или двумя частями контракта и, в частности, является опционным соглашением, связанным с договором аренды. Таким образом, арендатор или перспективный покупатель арендует имущество у продавца до тех пор, пока он не решит воспользоваться опцией и не купит недвижимость.

Преимущества каждого типа контракта заключаются в том, что имущество может быть продано, передано или отправлено для прекращения вакансии собственности и, как следствие, отрицательного денежного потока или позволить покупателю попасть в собственность без обычного финансирования. У покупателя есть чувство собственности, поэтому он должен относиться к собственности иначе, чем если бы он был просто арендатором. Оба являются юридическими документами, которые рассматриваются в судебной системе по договору. Некоторые кредиторы могут не согласиться, но обе они являются жизнеспособными, как способы финансирования владельцев, независимо от того, существует ли залог на имущество.

У меня лично был опыт работы как с контрактами на дело, так и с вариантами лизинга. Я хочу дать вам только один пример использования каждого из них, чтобы вы заботились друг о друге. Некоторое время назад к нам обратился риэлтор, который был агентом покупателя нового инвестора, который хотел купить как можно больше свойств при выполнении Контракта на дело в отношении каждого имущества. Инвестор купил бы недвижимость, используя свой кредит, чтобы получить деньги для финансирования каждой сделки.

Конечными покупателями инвестора были сотрудники округа, и многие из них были учителями. У него была простая фишка, покупка с финансированием у обычных кредиторов и продажа этим покупателям, которые иначе не могли получить финансирование. Через год получить их финансируется обычным кредитором, потому что тогда им понадобится не только «рефинансирование», но и не новый кредит. Думалось, гораздо легче получить рефинансирование, чем новое финансирование. Звучит почти идеально, не так ли?

Инвестор был человеком с деньгами, но без опыта, поэтому вся идея была составлена ​​ипотечным брокером инвестора, который интересовался финансированием инвестора и рефинансированием для покупателей. Сделка с агентом по недвижимости заключалась в том, что она найдет недвижимость, предварительно продав ее инвестору, я бы пошел и купил их ниже листинга как можно больше, и она продаст его инвестору на что угодно мы могли бы получить, предположительно, рыночную стоимость. Инвестор связал недвижимость до тех пор, пока он не смог получить финансирование и перепродал их своим покупателям с небольшим первоначальным взносом.

Если вы были здесь, прежде чем это было похоже на пачку пираньи, которая кормила раненую корову, пересекающую ручей, — ипотечный брокер, титульная компания, поверенный, риэлтор, инспекционная компания, исследовательская компания, оценщик, строительство или реабилитация людей, других продавцов и т. д. Все эти профессии или профессии просто искали деньги от первоначального покупателя, самого себя и инвестора-новичка. Разумеется, ни один из этих не покупателей не имел финансовой заинтересованности в собственности.

Я поговорил с инвестором после того, как купил и продал ему конкретную собственность, и я сказал ему свое отвращение к контракту на дело, которое он использовал в первых четырех свойствах, которые он купил. Его ипотечный брокер предложил использовать их, чтобы рефинансирование работало через год. Но я объяснил, что если его покупатель не будет производить платежи, он должен будет выгнать его из имущества, которое может занять время, может быть, годы в нашем государстве.

. Ипотечный брокер спорил со мной, ведь он уже сделал четыре свойства с этим инвестором, поэтому он был экспертом, и какой-то гуру сказал ему, что это сработает. Я не говорю, что это не сработает; просто удаление покупателя может быть спорным судебным делом. Ипотечный брокер продолжил рассказывать мне, что я ошибался, и что выкупа в этом конкретном графстве занимает всего 2 — 4 недели.

Теперь я знаю, что ипотечный брокер не интересовался ничем, кроме договоров, поэтому я не стал спорить и сказал инвестору быть осторожным — особенно если рынок снизился. Инвестор заверил меня, что рынок будет продолжаться долгие годы, и у него не было риска. Это оказалось в июле 2006 года, и рынок занял по меньшей мере 50% своих закупочных цен.

Каждый контракт на дело, который он делал, дефолт в течение шести месяцев, а в прошлом году он позвонил мне, чтобы сказать, что он должен был слушать. Он заявил, что обвинил ипотечного брокера и провел некоторое время в тюрьме (не сказал бы мне, сколько), и ипотечный брокер теперь является барменом в местной таверне.

Инвестор сделал в общей сложности семь свойств, прежде чем исчерпал свои возможности финансирования со своим кредитором. Все его свойства были взысканы против него, потому что у него были кредиты от его имени, но только после того, как он начал выкупа у покупателей, чтобы освободить залоги, которые они имели на недвижимость, — их Контракт на дело. Если бы он заплатил наличные деньги за каждую собственность, у него была бы такая же проблема, как выкупа, чтобы вытащить покупателей. Его первоначальное соглашение со своими покупателями заключалось в том, что они платят налоги и страховку, но ни один из них не был оплачен, как только покупатели дефолт.

Я предположил, что он делает варианты аренды с покупателями. Разница заключается в том, что покупатели будут иметь арендаторов и могут быть выселены с использованием соглашения об аренде, и их рассмотрение Опциона было бы безвозвратно аннулировано. Рассмотрение опциона не является депозитом, поэтому даже не ссылайтесь на него как на то, иначе вы можете вернуться к нему позже.

Я неоднократно говорил об этой стратегии, но процесс выселения упрощает процедуру удаления покупателя, который по умолчанию. Недвижимость может быть арендована снова и снова, если необходимо, даже на снижающемся рынке. Некоторые из наиболее важных аспектов этого типа контракта (не вдаваясь в подробности):

1. Сделайте договор аренды и опцию двумя отдельными документами,
2. Сделайте дефолт по аренде, связанной с отменой Опционного соглашения
3. Не разрешайте потенциальному покупателю (Опционному лицу и Арендатору) возможность подать Уведомление о Интерес к публичному рекорду,
4. Сделайте лизинговый платеж как минимум столько, сколько будет выплачен ипотечный платеж, когда покупатель будет финансировать в будущем
5. Сделайте арендатора ответственным за любой ремонт менее чем за 2000 долларов,
6. Уделите время, чтобы вылечить разумный по умолчанию (в соответствии с требованиями местных законов) и
7. Соберите больше арендной платы, чем это возможно, предоставив покупателю кредит при закрытии для избытка — если они закрываются, в противном случае вы можете сохранить избыток.

Таким образом, покупатели не любят варианты аренды, потому что им не хватает контроля над имуществом, если они по умолчанию не выплачивают лизинговые платежи. Помните, что если они не могут получить финансирование, чтобы купить вашу собственность, у них нет другого выбора, кроме как отправиться в другое место. В ваших интересах найти другого мотивированного покупателя, который хочет вашу собственность. Всегда проверяйте у местного поверенного о последствиях земельного контракта или варианта аренды для вашей конкретной ситуации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *